A partir da popularização do Airbnb, a locação por temporada se consolidou como uma alternativa interessante para investidores imobiliários. Com o avanço de plataformas digitais, muitos proprietários passaram a explorar imóveis por meio de locações de curta duração, muitas vezes com rentabilidade superior à locação tradicional.
Contudo, a Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a reforma do sistema tributário brasileiro, trouxe novas discussões sobre a tributação dessa modalidade de exploração imobiliária.
A dúvida é se esse tipo de locação realmente pode ser equiparada à atividade de hospedagem, com o incremento da tributação. E a resposta é: depende.
Locação tradicional continua fora da tributação sobre consumo
A locação imobiliária tradicional continua sendo tratada como cessão de uso de bem imóvel, não se submetendo diretamente à tributação sobre consumo — incidindo, em regra, apenas o Imposto de Renda sobre os valores recebidos.
Isto é, nem todo proprietário que aluga imóveis dessa forma passará a pagar novos tributos com a reforma.
Quando a locação vira atividade econômica organizada
A Lei Complementar nº 214/2025 estabelece critérios para identificar quando a exploração de imóveis deixa de ser mera renda imobiliária e passa a configurar atividade econômica organizada. A legislação considera contribuinte a pessoa física que explore atividade econômica organizada de locação, especialmente quando ultrapassados determinados limites patrimoniais e de receita.
Para pessoas físicas, isso ocorre quando há simultaneamente mais de três imóveis destinados à locação e receita anual superior a R$ 240 mil com aluguéis.
Nessas situações, a atividade pode ser tratada como exploração econômica organizada.
Quando a locação por temporada se aproxima da hotelaria
No caso específico da locação por temporada, a análise também passa pela forma como a atividade é explorada. Essa exploração pode se aproximar da lógica econômica da hotelaria quando o proprietário:
- realiza exploração simultânea de múltiplos imóveis destinados à locação;
- promove locações frequentes e de curta duração;
- organiza a atividade de forma profissional e recorrente.
Além desses parâmetros objetivos, a análise também pode considerar a natureza da atividade desenvolvida. Quando a locação envolve elementos típicos de hospedagem — como alta rotatividade de ocupantes, prestação de serviços associados (limpeza, recepção, etc.) ou exploração profissional da atividade — o enquadramento pode se aproximar da atividade de hotelaria.
A equiparação à atividade de hospedagem não decorre apenas da utilização de plataformas digitais, mas da forma como a atividade é estruturada e explorada economicamente.
IBS e CBS: quando os novos tributos incidem
Somente quando caracterizada essa exploração econômica organizada a atividade pode se submeter aos novos tributos criados pela reforma tributária, especialmente o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
Conclusão: equiparação depende da forma de exploração
Em resumo, a reforma tributária não transformou automaticamente a locação por temporada em atividade de hotelaria.
Contudo, quando a exploração de imóveis assume caráter empresarial — com múltiplos imóveis, receitas relevantes e exploração organizada — a atividade pode ser tratada como prestação de serviços, sujeitando-se ao novo regime de IBS e CBS.
Por isso, investidores que utilizam plataformas digitais para explorar diversos imóveis devem avaliar com atenção os critérios legais que caracterizam essa equiparação, preferencialmente com o auxílio jurídico especializado.
